Na czym polega likwidacja nieruchomości? Podcast BSS bez tajemnic / Focus On Business

Likwidacja nieruchomości podczas postępowania upadłościowego to temat, który rodzi wiele pytań i wywołuje sporo emocji. Jak dokładnie przebiega ten proces i czym różni się od egzekucji komorniczej? Na te oraz inne pytania odpowiadała Karolina Nowacka, doradca restrukturyzacyjny i partnerka w kancelarii Nowacka & Górnicki, w rozmowie z Wiktorem Doktorem w podcaście „Pssst bez tajemnic.”

Upadłość konsumencka a nieruchomość – czym jest likwidacja nieruchomości?

Likwidacja nieruchomości to nic innego jak jej sprzedaż, której dokonuje syndyk na rzecz masy upadłościowej – po to, by uzyskane środki mogły być przeznaczone na spłatę wierzycieli. Proces ten odbywa się w ściśle określonych ramach prawnych, a syndyk działa pod nadzorem sądu, co zapewnia transparentność i ochronę interesów wszystkich stron.

Nieruchomość wchodzi do tzw. masy upadłości – zbioru wszystkich składników majątkowych, które posiada osoba lub firma w upadłości. Syndyk ma obowiązek dokonać spisu tej masy w terminie 30 dni od ogłoszenia upadłości.

Jak wygląda proces sprzedaży nieruchomości przez syndyka? Likwidacja nieruchomości krok po kroku

1. Oszacowanie wartości nieruchomości (Wycena)

• Pierwszym krokiem jest wycena nieruchomości.
• Syndyk zleca jej przeprowadzenie biegłemu sądowemu.
• Biegły dokonuje oględzin nieruchomości i analizuje rynek, aby określić jej wartość rynkową.
• Koszt wyceny jest pokrywany z masy upadłościowej. Syndycy często współpracują z biegłymi gotowymi na elastyczne warunki płatności, niekiedy czekającymi na wynagrodzenie do momentu sprzedaży nieruchomości. Typowe widełki cenowe za wycenę to około 2000-3000 zł, choć zależą od rodzaju i wielkości nieruchomości.
• Czas trwania wyceny to zazwyczaj około miesiąca dla standardowych nieruchomości mieszkalnych, ale może być dłuższy w zależności od obłożenia biegłego.

2. Złożenie opisu i oszacowania do akt

• Oszacowanie sporządzone przez biegłego jest składane do akt postępowania upadłościowego.
• Strony postępowania, w tym wierzyciele i sam upadły, mają prawo wnieść uwagi lub zażalenia do wyceny w określonym terminie (na nowym stanie prawnym to 7 dni od obwieszczenia w KRZ).
• Kto może złożyć zażalenie na oszacowanie? Zażalenie mogą złożyć wierzyciele oraz upadły.

3. Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości przez syndyka

• Po upływie terminu na zażalenia (lub po ich rozpatrzeniu), syndyk przystępuje do sprzedaży.
• Informacja o sprzedaży (tzw. obwieszczenie o złożeniu opisu i oszacowania oraz zawiadomienie o wyborze sposobu likwidacji) jest publikowana m.in. w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ), który zastąpił Monitor Sądowy i Gospodarczy w wielu przypadkach.
• Dodatkowo, syndycy ogłaszają sprzedaż na popularnych portalach ogólnopolskich (np. Otodom, Gratka, OLX).
• Ogłoszenie zawiera termin składania ofert oraz cenę minimalną.

4. Składanie i otwarcie ofert

• Zainteresowani zakupem składają oferty do syndyka w zamkniętych kopertach. Oferty muszą spełniać określone warunki formalne, zawarte w regulaminie sprzedaży.
• Cena minimalna przy pierwszej próbie sprzedaży jest zazwyczaj równa cenie oszacowania ustalonej przez biegłego.
• Każdy zainteresowany ma pełny wgląd w dokumentację (operat szacunkowy, regulamin sprzedaży), może zadawać pytania syndykowi.
• Wyznaczany jest termin na publiczne otwarcie ofert, w którym mogą uczestniczyć oferenci, upadły i inne zainteresowane osoby. Syndyk sprawdza formalne warunki ofert.

5. Licytacja przez syndyka (jeśli jest więcej niż jedna oferta)

• Jeżeli wpłynęła więcej niż jedna poprawna oferta, przeprowadza się licytację.
• Zasada licytacji: Wygrywa oferent, który zaoferuje najwyższą cenę.
• W regulaminie licytacji określona jest kwota postąpienia, czyli minimalna kwota o jaką można podbijać cenę.

6. Wybór oferty i warunki formalne

• Syndyk wybiera ofertę z najwyższą ceną (lub jedyną ofertę, jeśli spełnia wymogi).
• Czy można złożyć niekompletną ofertę? Czasem syndyk może warunkowo przyjąć ofertę z brakami formalnymi, dając 3 dni na ich uzupełnienie, o ile braki nie wpływają na możliwość udziału w licytacji (np. brak pełnomocnictwa pełnomocnika może skutkować odrzuceniem).
• Co jeśli wpłynie tylko jedna oferta? Taka oferta może zostać wybrana, o ile spełnia wymogi formalne i oferowana cena jest równa lub wyższa od ceny minimalnej. Wówczas licytacja się nie odbywa.
• Wadium: Składający ofertę musi zazwyczaj wpłacić wadium, które ma na celu wyłonienie faktycznie zainteresowanych osób. Wysokość wadium nie jest sztywno określona ustawowo, ale syndycy często stosują 10% wartości nieruchomości. Może być wyższa (np. 20% dla bardzo atrakcyjnych nieruchomości). Wadium jest zwracane oferentom, którzy nie wygrali licytacji (często w ciągu 7 dni po otwarciu ofert).

7. Zawarcie aktu notarialnego i płatność

• Oferent, którego oferta została wybrana, ma określony czas (z reguły 3 miesiące) na zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.
• Cała kwota zakupu musi zostać wpłacona do masy upadłościowej ZANIM zostanie podpisany akt notarialny.
• Czy można kupić nieruchomość od syndyka na kredyt hipoteczny? Zazwyczaj NIE. Typowe procedury bankowe (kredyt wypłacany po podpisaniu aktu) nie są możliwe, ponieważ pełna kwota musi być dostępna dla syndyka przed sfinalizowaniem transakcji. Oferent składa oświadczenie, że posiada środki na pokrycie pełnej ceny.

8. Co jeśli nie ma chętnych na zakup nieruchomości od syndyka?

• Jeżeli w pierwszym terminie sprzedaży nie ma żadnych ofert, syndyk może obniżyć cenę nieruchomości i ponowić próbę sprzedaży.
• Obniżka ceny nie ma stałych procentowych wartości, zależy od specyfiki nieruchomości i jest nadzorowana przez sąd. Może wynosić np. 15% lub 20% przy drugiej próbie.
• W przeciwieństwie do egzekucji komorniczej, gdzie liczba prób jest ograniczona, syndyk może sprzedawać nieruchomość niezliczoną ilość razy i nie ma dolnej granicy ceny, za którą nieruchomość może zostać sprzedana. Zdarzały się przypadki sprzedaży działki za ułamek jej pierwotnej wyceny, nawet jeśli sąd początkowo nie wyraził zgody na wyłączenie jej z masy. Niska cena może wynikać np. z problemów prawnych lub fizycznych (jak brak dojazdu).

9. Kto może kupić nieruchomość od syndyka?

• Praktycznie każdy może przystąpić do zakupu nieruchomości w postępowaniu upadłościowym: osoby fizyczne, firmy, a często też tzw. fliperzy (kupujący w celu remontu i dalszej sprzedaży).
• Kto NIE może kupić nieruchomości od syndyka? Ustawowe wyłączenia dotyczą upadłego (ponieważ wszystko, co nabędzie w trakcie postępowania, wraca do masy upadłości) oraz syndyka i osób z nim spokrewnionych/związanych. Syndycy dbają o etykę i transparentność, unikając zakupu nieruchomości z prowadzonych przez siebie postępowań.

10. Wyłączenie nieruchomości z masy upadłości

• Istnieje możliwość złożenia przez syndyka lub upadłego wniosku o wyłączenie nieruchomości z masy upadłości.
• Jeżeli sąd uzna wniosek za uzasadniony i wyrazi zgodę, nieruchomość nie jest likwidowana i „wraca” do upadłego (jest poza masą upadłości).
• Takie sytuacje zdarzają się rzadko, np. w przypadku sprzedaży niewielkich, trudnozbywalnych udziałów w nieruchomości, gdzie koszty i czas sprzedaży przewyższałyby potencjalne korzyści dla wierzycieli.

Likwidacja nieruchomości vs. egzekucja komornicza – Jakie są różnice między likwidacją a egzekucją komorniczą?

1 . Potrzeby mieszkaniowe dłużnika:To kluczowa różnica. W postępowaniu upadłościowym, upadły, który musi opuścić nieruchomość sprzedaną przez syndyka, ma możliwość złożenia wniosku do sądu o przyznanie środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

• Może otrzymać kwotę odpowiadającą 24-krotności średniego czynszu najmu w miejscowości, w której mieszkał, lub w sąsiedniej.
• Syndyk wypłaca te środki upadłemu w pierwszej kolejności z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, nawet przed zaspokojeniem wierzyciela hipotecznego.
• Dłużnik dostaje te pieniądze na „nowy start”, bez konieczności udowadniania, na co je przeznaczy.
• W egzekucji komorniczej dłużnik nie otrzymuje żadnych środków ze sprzedaży nieruchomości na swoje potrzeby mieszkaniowe.

2. Odsetki: W postępowaniu upadłościowym konsumenckiej odsetki od długów przestają być naliczane. W egzekucji komorniczej odsetki i koszty egzekucyjne cały czas narastają.

3. Oddłużenie: Postępowanie upadłościowe ma na celu całkowite oddłużenie osoby upadłej. Po zakończeniu postępowania (i ewentualnym wypełnieniu planu spłaty), dłużnik ma umorzone pozostałe zobowiązania i może zacząć „z czystą kartą”.

• W egzekucji komorniczej sprzedaż nieruchomości może nie wystarczyć na pokrycie wszystkich długów. Wówczas dłużnik nadal pozostaje z niezaspokojoną częścią zobowiązań (wraz z odsetkami i kosztami) i komornik kontynuuje egzekucję z innych składników majątku czy wynagrodzenia.

4. Kontrola i transparentność: Syndyk działa pod nadzorem sądu, a proces likwidacji jest transparentny dla wszystkich stron. Egzekucja komornicza jest w dużej mierze prowadzona na wniosek i według wskazań wierzyciela.

5. Koszty: Koszty postępowania upadłościowego są zazwyczaj niższe niż koszty egzekucji komorniczej.

Jakie korzyści wynikają z postępowania upadłościowego dla osoby zadłużonej?

Wybór upadłości konsumenckiej to rozwiązanie, które pozwala dłużnikom na odzyskanie kontroli nad sytuacją finansową. Jak podkreśla Karolina Nowacka, postępowanie to daje osobie upadłej możliwość oddłużenia i zaczęcia od nowa, często z mniejszym obciążeniem niż przy egzekucji komorniczej.

Dla osób, które stoją przed decyzją o ogłoszeniu upadłości, kluczowe jest dokładne zrozumienie zarówno samego procesu, jak i jego zalet oraz wad. Skonsultowanie się z doradcą restrukturyzacyjnym może pomóc uniknąć błędów, zbudować realny plan działania i skutecznie odzyskać stabilność finansową.

W przypadku pytań lub chęci skorzystania z profesjonalnej pomocy zapraszamy do kontaktu z kancelarią Nowacka & Górnicki.